Il mese di gennaio 2026 segna il definitivo consolidamento della riforma introdotta dalla Legge n. 182/2025, un provvedimento che ha riscritto le regole del gioco per il mercato immobiliare italiano.
Al centro di questa rivoluzione si pone il superamento della cosiddetta tutela reale del legittimario, un meccanismo che per decenni ha reso le proprietà provenienti da donazione difficili da vendere o da ipotecare, a causa del rischio di restituzione forzata dell’immobile.
Il superamento del dogma della restituzione del bene donato
La novità principale risiede nell’abrogazione del potere del legittimario di perseguire il bene immobile presso i terzi acquirenti a titolo oneroso.
In base al nuovo impianto normativo, la lesione della quota di legittima non dà più diritto al recupero fisico del bene, ma si trasforma in un diritto di credito. Il legittimario leso può dunque richiedere un indennizzo pecuniario esclusivamente al donatario, lasciando l’acquisto del terzo pienamente efficace e inattaccabile.
Tutela degli acquirenti e stabilità degli atti immobiliari
Questo cambiamento garantisce una stabilità degli acquisti senza precedenti, a condizione che la domanda di riduzione non risulti trascritta anteriormente all’atto di acquisto del terzo stesso.
Il regime transitorio e i chiarimenti del Notariato (gennaio 2026)
Un punto di particolare complessità, risolto dai chiarimenti notarili di gennaio 2026, riguarda la gestione delle donazioni effettuate prima dell’entrata in vigore della riforma.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha precisato che:
- per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, si applica immediatamente la nuova disciplina, indipendentemente dalla data della donazione;
- per le successioni aperte prima di tale data, è prevista una finestra temporale di sei mesi, con scadenza al 18 giugno 2026, entro la quale i legittimari possono ancora esercitare le vecchie prerogative.
Trascrizione della domanda di riduzione e atto di opposizione
Entro tale termine, è ancora possibile procedere mediante la trascrizione della domanda giudiziale di riduzione o di un atto di opposizione, esclusivamente nell’ambito del regime transitorio.
L’estinzione dell’atto di opposizione alla donazione
Con l’avvento del nuovo sistema, lo strumento dell’opposizione alla donazione perde la sua funzione originaria.
Poiché la legge ora sottrae i terzi acquirenti al rischio di restituzione a prescindere dal decorso del tempo, non è più necessario né possibile notificare nuove opposizioni per i donanti ancora in vita.
Il Notariato ha confermato che tale strumento è ormai confinato ai soli casi legati al regime transitorio, con una significativa semplificazione dell’attività notarile e una riduzione degli oneri burocratici per i cittadini.
Successioni e mercato immobiliare: verso un sistema più libero e sicuro
La trasformazione della legittima da diritto reale a diritto di credito allinea l’Italia agli standard europei, eliminando lo “stigma” della provenienza donativa degli immobili.
Acquirenti e istituti di credito possono oggi operare con una serenità prima sconosciuta, sapendo che la stabilità della proprietà non è più subordinata a dinamiche ereditarie imprevedibili.
Donazioni e successioni: cosa verificare oggi
Chi si trova a gestire un immobile donato deve semplicemente verificare la data di apertura della successione per comprendere quale regime di tutela applicare, fermo restando che il termine per opporre la riduzione ai terzi è stato drasticamente ridotto a tre anni dall’apertura della successione stessa.
